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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

苦守“零违约”的民营房企，也没有逃过亏损的“魔咒”。

3月30日，雅居乐集团控股有限公司(03383.HK，以下简称“雅居乐”)发布2022年业绩公告。报告显示，2022年，雅居乐实现收入540.34亿元，同比减少26.01%；毛利10.01亿元，同比减少94.74%。 归属股东净亏损149.81亿元，这是雅居乐上市以来的首次亏损。

对此，雅居乐在年报中讲述了亏损的影响因素：包括房地产行业经营环境不利及新型冠状病毒疫情的影响持续、出售附属公司所获得的收益有所减少、外汇波动造成净汇兑损失而上年同期为净汇兑收益、应收账款计提减值增加等。

事实上，大环境影响致使房企收入减少，而毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等直接导致房企归母净利润减少，这都体现在了房企们的年报中。

据中指研究院统计数据，截至1月31日，A股房企有55家发布2022年业绩预告，其中34家亏损，不仅包括泰禾、阳光城、蓝光发展、金科等出险民营房企，还包括格力地产、华侨城、大悦城等央国企，其中金科、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华侨城等多家房企预计亏损超百亿。

土储平均成本仅3255元/平，2023年可售货值1500亿元

市场疲软之下，任何一家房企都难以独善其身，尤其是对民营房企而言，融资难、售卖难已成通病。所以，雅居乐在2022年年报中出现了营收及利润双降的问题。

为了应对流动性风险问题，早在2021年下半年，雅居乐便明确聚焦主业，通过提前处置非核心资产、盘活应收账款、退出36个合营项目等措施，实现资金回笼超过200亿元。

就2022年年报来看，雅居乐集团预售金额为人民币652.3亿元，对应累计预售建筑面积为517.9万平方米，预售均价为每平方米人民币12595元。

即便面临亏损现状，从业务结构来看，2022年雅居乐仍旧有可圈可点的地方。

其物业发展确认销售收为374.26亿元，占比为69.3%。在做精地产主业的同时，雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务发挥效应。其中，多元业务收入实现收入人民币166.08亿元，收入占比提升至30.7%，较2021年提升10.7个百分点，凸显“第二增长曲线”的作用。

虽然业绩不及预期，但是对于一家公司而言，土储布局决定着一家公司的未来。雅居乐预计，2023年公司旗下项目可售货值约1500亿元，预计销售金额将达到650亿元至700亿。

搜狐财经发现，目前雅居乐的土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等战略价值较高的区域，且平均楼面地价约3255元/平米，土地成本价格具有一定竞争力。

年报显示，截至2022年末，雅居乐在80个城市及地区拥有预计总建筑面积4016万平方米的土地储备，货值超过6000亿元，足够支撑雅居乐未来多年的开发。平均楼面地价为每平方米3255元。其中，在大湾区的土地储备约为1033万平方米，占整体土地储备约25.7%，拥有开发项目49个。

此外，雅居乐在长三角拥有达454万平方米的土地储备，占整体土地储备约11.3%，现拥有开发项目达44个。在香港，集团拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备为20389平方米。

在海外，雅居乐集团拥有4个开发中项目，包括在马来西亚的两个房地产项目——吉隆坡雅居乐天汇及吉隆坡雅居乐大使花园，以及在柬埔寨金边及美国旧金山分别拥有开发中的雅居乐天悦项目及88项目，在海外的土地储备为421016平方米，占整体土地储备约1%。

对于未来布局策略，雅居乐集团表示，公司以审慎及积极的发展策略，以中国房地产市场为重点发展版图，配以审慎策略来拓展海外市场。

据了解，目前雅居乐已进一步明确公司发展战略：即通过聚焦主业、收缩规模等经营策略，严控产品品质，走高质量发展路线。在保交楼方面，2022年，雅居乐全年成功交付约6万套、520万平方米。

“断臂”回血： 2022年债务净偿还250亿元

相比于惨淡的业绩，雅居乐年报中债务层面的改善值得关注。这归结于2022年雅居乐一些列的配股、卖股、卖项目输血等对抗流动性风险的动作。

年报显示，雅居乐总借贷额相对于2021年减少了243.88亿元。当中包括，2022年3月赎回5亿美元6.7%优先票据；5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额；8月分别赎回2亿美元5.125%优先票据、4亿美元4.85%优先票据，以及全额偿还7.2亿港元及6000万美元的2019年银团贷款余额。

在境内，雅居乐于2022年5月回购并全数转售本金总额共6.92亿元的2024年到期的14.5亿元5.9%公开境内公司债券；7月及10月分别赎回一笔15亿元、6.2%非公开发行债券；10月回购本金总额共9.5亿元的优先级资产支持证券。

2022年11月，中央三箭齐发，“金融16条”等利好措施频频出台，支持房企融资。作为最早一批响应房企配股融资的民营房企，雅居乐曾一个月已两次配股，融资超14亿港元。从11月16日开启到11月18日完成雅居乐用时两天配售完成成功配售2.95亿股予6名承配人。

另据雅居乐官微显示，在中央“暖风”频吹之下，截至2022年12月初，雅居乐已获得近40家银行共计1800多亿的授信额度，加快了与金融机构的联动。

雅居乐在年报中指出，集团也通过多管道的融资方法进行融资团致力管控融资成本。

例如，2022年6月，雅居乐通过香港的英皇道柏架山道项目公司，获授本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资；并签订优先融资补充协议，银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。年报显示，2022年雅居乐实际借贷利率为6.03%。

此外，为增强公司现金流，雅居乐集团在2022年11月及12月以先旧后新方式配售及认购合共5.64亿股雅居乐股份，合共取得约14亿港元。2022年12月31日，公司发行的股份总股本为4480547500股。

其中，陈氏家族及公司董事占公司已发行股本总额约65.56%。在2022年8月及12月合共出售9760万雅生活H股，合共取得8.38亿港元。截至2022年末，雅居乐集团持有雅生活已发行股本总额约47.44%。

正是这一系列举措，提升了公司的整体流动性，截至2022年末，雅居乐集团的现金及银行存款总额约160.91亿元，净负债比率为57.3%，同比上升6.5个百分点，该项数字在2019年为83%。从更长时间维度来看，净负债比率确实有所收窄。

此外，去年12月，雅居乐曾以4.9亿港元将物业板块雅生活服务4860万H股摆上货架。对此，雅居乐称，募集全部资金，将用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，增强集团短期偿债能力。

除了卖股之外，雅居乐不得不“卖子求生”。去年9月，雅居乐先是以6.8亿元的价格，向路劲出售济南两个项目股权；后于11月，雅居乐再将两个项目的股权卖给路劲。

据了解，2022年以来，雅居乐已如期偿还甚至是提前偿还多笔境内外债务，总额高达数百亿元。据雅居乐官方微信号披露，2022年雅居乐债务净偿还近250亿元。此外，公开信息显示，雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月。

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